Kinh doanh bất động sản mang đến cơ hội sinh lời cao thu hút rất nhiều nhà đầu tư. Vậy kinh doanh bất động sản là gì? Muốn thành công trong lĩnh vực bất động sản, người kinh doanh cần nắm chắc kiến thức gì? Hãy cùng Nguyễn Khải Hoàn tìm hiểu trong nội dung dưới đây để hiểu rõ hơn về vấn đề này

Kinh doanh bất động sản là gì? 

Bất động sản là những tài sản bao gồm đất đai và tất cả những gì gắn liền với mảnh đất đó. Đây là lĩnh vực rất lớn, có giá trị sản phẩm cao nên có tầm ảnh hưởng rộng đến sự phát triển kinh tế đất nước và kết nối nhiều ngành khác. 

Kinh doanh bất động sản là đầu tư một số vốn phát triển một loại hình bất động sản nào đó để sinh lời và tạo ra lợi nhuận. Những hoạt động đầu tư bất động sản sinh lời bao gồm: mua, bán, xây dựng cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng hoặc tham gia giao dịch trên các sàn giao dịch bất động sản hoặc thực hiện các dịch vụ như: môi giới bất động, tư vấn hoặc quản lý bất động sản. 

Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực đầu tư thu lợi nhuận cao
Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực đầu tư thu lợi nhuận cao

Những điều cần biết khi kinh doanh bất động sản 

Nguyên tắc khi kinh doanh bất động sản

  • Tất cả các hoạt động kinh doanh bất động sản đều bình đẳng trước pháp luật, tất cả các bên sẽ được tự do thỏa thuận trên hợp đồng dựa trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của nhau và không được vi phạm quy định pháp luật. 
  • Các sản phẩm bất động sản khi kinh doanh phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. 
  • Các hoạt động kinh doanh bất động sản phải được thực hiện công khai, minh bạch và trung thực nhất. 
  • Cá nhân và tổ chức có quyền kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh dựa trên thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Loại hình bất động sản nào được phép kinh doanh? 

Các loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản bao gồm: 

  • Nhà, công trình xây dựng đã được xây dựng sẵn thuộc sở hữu của tổ chức hoặc cá nhân. 
  • Nhà, công trình được xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức hoặc cá nhân. 
  • Nhà, công trình xây dựng được phép đưa vào kinh doanh khi có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 
  • Các loại đất đai được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 

Điều kiện để sản phẩm bất động sản được phép kinh doanh

– Điều kiện được phép kinh doanh nhà và công trình xây dựng:

  • Chủ sở hữu nhà đất phải có giấy đăng ký quyền sở hữu, còn công trình xây dựng phải gắn liền với đất trong sổ đỏ hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu nhà và công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. 
  • Không có bất cứ tranh chấp nào về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất hay công trình xây dựng gắn liền với đất. 
  • Không bị kê biên phát mã để đảm bảo thi hành án. 

– Điều kiện kinh doanh các loại hình đất đai:

  • Phải có sổ đỏ hay còn gọi là giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. 
  • Không vướng bất cứ tranh chấp nào về quyền sử dụng đất. 
  • Không bị kê biên phát mã để đảm bảo thi hành án. 
  • Vẫn còn trong thời hạn sử dụng. 

Những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản 

  • Hoạt động kinh doanh không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.
  • Các quyết định đầu tư dự án bất động sản không phù hợp kế hoạch và quy hoạch chung đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 
  • Không công khai thông tin hoặc công khai thiếu trung thực và không đầy đủ về bất động sản. 
  • Có hành vi lừa đảo, gian dối trong kinh doanh bất động sản. 
  • Huy động vốn trái phép, sử dụng nguồn vốn huy động không đúng mục đích theo cam kết của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. 
  • Không hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
  • Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản trái phép.  
  • Thu các phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái pháp luật. 

Những loại hình kinh doanh bất động sản phổ biến 

Lựa chọn loại hình kinh doanh bất động sản là một trong những bước quan trọng khi học cách kinh doanh bất động sản. Dưới đây là một số loại bất động sản được giới đầu tư ưu tiên chọn lựa khi kinh doanh bất động sản. 

– Bất động sản nhà ở 

Kinh doanh bất động sản nhà ở bao gồm các hình thức như: nhà xây mới, nhà cải tạo, nhà tái sử dụng… Bất động sản nhà ở có thể là nhà cho thuê, chung cư, khu căn hộ, nhà nghỉ…  Trong đó, thị trường nhà ở ưa chuộng các dự án căn hộ, tòa nhà hoặc phân khu xây sẵn, do đó các chủ đầu tư liên tục cho ra mắt các dự án tại các thành phố lớn, trung tâm kinh tế. 

– Bất động sản thương mại và dịch vụ

Bất động sản thương mại và dịch vụ phục vụ mục đích kinh doanh và nhu cầu tiện ích của cộng đồng dân cư bao gồm: Tòa nhà trung tâm thương mại, khách sạn, Condotel, Shophouse, Shoptel, văn phòng, dịch vụ y tế, hệ thống giáo dục…

Tuy nhiên, khi kinh doanh loại hình bất động sản này yêu cầu phải có bộ máy vận hành và quản lý chuyên nghiện để thông suốt và đảm bảo liên kết các đại tiện ích trong cùng khu vực. 

– Bất động sản công nghiệp, hạ tầng

Đây là phân khúc thu hút mạnh mẽ khách hàng trên thị trường bao gồm: Các dự án xây dựng khu công nghiệp, xây dựng nhà xưởng cho thuê, kho bãi, hoặc các dự án đầu tư mặt bằng… đáp ứng mục đích nghiên cứu, sản xuất công nghiệp, phân phối hoặc lưu trữ hàng hóa.

Hầu hết, bất động sản công nghiệp luôn trong tình trạng khan hiếm, chưa đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường trong bối cảnh Việt Nam thu hút mạnh mẽ dòng vốn nước ngoài như hiện nay.  

– Bất động sản đất nền

Đây là kênh đầu tư tiềm năng và an toàn nhất. Việc phân lô bán đất nền là loại hình kinh doanh bất động sản dễ làm nhất, ít thủ tục và chịu vốn ít hơn. Hầu hết, các công ty bất động sản nhỏ, vừa hay thậm chí là nhóm cá nhân đều có thể mua đất vùng ven, gần các thành phố lớn sau đó xin cấp phép lên đất thổ cư và thực hiện xin phân lô và bán cho những ai có nhu cầu. Hoặc nếu có điều kiện, bạn có thể mua khu đất quy mô lớn rồi xin lập dự án, làm quy hoạch 1/2000, xây dựng hạ tầng, điện nước và tổ chức sự kiện mở bán. 

Kinh nghiệm kinh doanh bất động sản sinh lợi nhuận cao

Để kinh doanh bất động sản hiệu quả, trước tiên bạn phải thuộc nằm lòng các nguyên tắc cơ bản dưới đây. 

– Luôn nhớ câu thần chú “vị trí, vị trí và vị trí”. 

Trong lĩnh vực bất động sản, vị trí là yếu tố quan trọng hàng đầu tạo nên giá trị và cũng là cơ sở định giá bất động sản. Nếu sản phẩm có vị trí tốt, đặc biệt là tiềm năng đô thị hóa nhanh chóng thì giá trị bất động sản sẽ tăng cao. 

– Khảo sát dự án vào buổi tan tầm chiều tối.

Ban ngày người dân đi làm, nên nếu đi khảo sát sẽ không thể nhìn rõ các hoạt động và sức sống của khu dân cư. Vì vậy, ngoài khảo sát ban ngày, tốt nhất bạn nên khảo sát dự án vào buổi chiều tối từ 19h – 21h đêm.

– Chọn bất động sản phù hợp với khả năng tài chính cũng như điều kiện kinh tế. 

Trường hợp bạn đi vay để kinh doanh bất động sản thì không vay quá 70% giá trị bất động sản nhằm tránh áp lực tài chính mỗi tháng. Tốt nhất bạn nên tính toán kỹ các dòng tiền cho các đợt thanh toán tiếp theo để hạn chế tối đa tình trạng hụt tiền phải bán đổ bán tháo bất động sản. 

– Chọn bất động sản có tính thanh khoản cao tức là mua bán dễ dàng và nhanh chóng. 

Nhà đầu tư nên ưu tiên chọn những sản phẩm có khả năng tạo ra giá trị gia tăng, có thể ở hoặc cho thuê ngay lập tức. Những bất động sản này sẽ mang đến lợi tức tiền thuê mỗi tháng và giá trị gia tăng theo thời gian. 

– Xem xét kỹ càng pháp lý dự án, sàng lọc thương hiệu uy tín để “chọn mặt gửi vàng”. 

Là nhà đầu tư thông minh, bạn nên ưu tiên chọn những sản phẩm của chủ đầu tư bất động sản uy tín. Đó là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững mạnh, phát triển dự án chất lượng, sẵn sàng cung cấp thông tin pháp lý rõ ràng, chi tiết, minh bạch và có chế độ hậu mãi tốt. 

– Quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông đồng bộ. 

Ưu tiên chọn môi trường sống trong lành, thoáng đãng được quy hoạch bài bản. Nếu có điều kiện tài chính tốt, đầu tư dài hạn thì nên chọn khu vực có hạ tầng đang phát triển vì những nơi này có tỷ suất lợi nhuận cao hơn. Bạn cũng có thể đầu tư khu vực xa trung tâm nhưng bắt buộc phải có cơ sở hạ tầng giao thông thuận tiện và hệ tiện ích ngoại khu hoàn hảo. 

– Nằm lòng bài toán trắc địa là ưu tiên “xuống tiền” những khu vực có giá trị đất cao hơn giá xây dựng. Tức là giá mỗi m2 đất phải cao gấp đôi giá một m2 xây dựng. Đây là tiêu chí trắc nghiệm giá đất tỷ lệ thuận với tốc độ đô thị hóa.

– Quan tâm đến cộng đồng. 

Khảo sát kỹ dân cư xung quanh khu vực của mình là ai trước khi quyết định đầu tư nhà đất. Bạn có thể khảo sát cả ban ngày và ban đêm, ưu tiên thứ 7 và chủ nhật để có cái nhìn tổng quan nhất. Nếu hàng xóm tốt, cộng đồng văn minh thì sẽ giúp tăng giá bất động sản tốt hơn. 

Cộng đồng cư dân văn minh, tri thức góp phần gia tăng giá trị bất động sản - Nguyễn Khải Hoàn
Cộng đồng cư dân văn minh, tri thức góp phần gia tăng giá trị bất động sản

Một số cách kinh doanh bất động sản lợi nhuận cao 

Khi nắm được những kinh nghiệm bất động sản trên, bạn có thể bắt đầu kiếm tiền trong lĩnh vực này với một số cách kinh doanh bất động sản dưới đây: 

Mua nhà cũ rồi tu sữa hoặc xây mới bán lại giá cao

Bạn có thể săn lùng các mảnh đất nhỏ trong ngõ hoặc các căn nhà cũ nát ở nội thành giá rẻ. Sau đó, tiến hành tu sữa hoặc xây mới và bán lại với giá cao. Với cách kinh doanh bất động sản này, bạn có thể kiếm lời được đến vài trăm triệu đồng mỗi căn, thậm chí hơn. 

Tuy nhiên, để săn lùng được những mảnh đất giá rẻ không hề dễ, do đó bạn cần phải thường xuyên săn lùng bằng cách xây dựng nhiều mối quan hệ. Hơn hết, khi tu sữa hoặc xây nhà mới bạn phải thiết kế nội thất và kiến trúc nhà thật bắt mắt và nói mình xây để ở nên yêu cầu cao trong thiết kế và xây dựng để khách hàng có thể an tâm hơn. 

Mua nhà cũ sau đó sửa mới cho thuê ở

Hình thức kinh doanh này cần bỏ ra chi phí khá cao để mua đất, tuy nhiên bạn sẽ sở hữu nhà đất ở các khu trung tâm nội đô và chờ đợi lên giá để bán. 

Đối với hình thức mua nhà cũ sau đó sửa mới cho thuê thì nên ưu tiên chọn khu vực nội thành, những nơi có nhiều cơ quan công sở, trường học, bệnh viện… đặc biệt là có hạ tầng giao thông phát triển đồng bộ. Bạn có thể tìm mua những ngôi nhà cũ hoặc khu đất trống để sửa lại hoặc xây mới thành chung cư mini hoặc phòng khép kín có diện tích khoảng 15 – 20m2. Sau đó cho thuê ở với giá từ 2 – 3 triệu đồng không nội thất, nếu full nội thất giá khoảng 5 triệu đồng mỗi phòng/tháng. 

Mua nhà cũ sau đó sửa mới cho thuê văn phòng hoặc cửa hàng 

Hình thức kinh doanh này cũng tương tự như cho thuê nhà ở nhưng đòi hỏi bạn phải tập trung nâng cao giá trị bất động sản hơn. Cụ thể, sản phẩm phải nằm ở vị trí đẹp và được đầu tư xây dựng mới hay nâng cấp đạt các tiêu chuẩn từ trung cấp trở lên. 

Thuê nhà rồi cho thuê lại

Bạn có thể thuê nhà nguyên căn giá rẻ sau đó ngăn phòng hoặc sửa sang căn nhà để nâng cao giá trị tạo lợi nhuận tốt hơn. Tuy nhiên, thời gian đầu bạn có thể cần một khoản tiền đủ để trả tiền thuê nhà. Tốt nhất bạn nên đàm phán trả tiền thuê nhà trong thời gian ngắn như 3 tháng 1 lần hoặc 1 tháng 1 lần, như vậy sẽ giúp giảm áp lực tài chính hơn. Sau đó, hãy đăng tin cho thuê nhà lên các trang rao vặt bất động sản uy tín. Bạn chỉ cần lấy cho thuê với giá cao hơn so với bán đầu là có thể ăn lợi nhuận rồi. 

Cách kinh doanh bất động sản này sẽ thuận lợi hơn nếu bạn thuê được nhà có nhiều phòng khép kín và chủ nhà đồng ý giao toàn quyền quyết định thuê lại cho bạn. Trường hợp có hợp đồng dài hạn thì bạn có thể tính toán việc cải tạo lại ngôi nhà để có nhiều phòng hơn. 

Lưu ý khi thuê nhà rồi cho thuê lại, nên chọn khu vực có nhiều trường đại học hoặc khu công nghiệp. Đồng thời, sửa sang sạch đẹp thì sẽ có thể nâng cao mức giá cho thuê. Ngoài ra, bạn phải quản lý khách hàng thuê chặt chẽ để tránh những phát sinh ngoài ý muốn về luật pháp hay tài chính… 

Đầu tư đất nền trung tâm đô thị ngắn hạn

Với số vốn ít, khoảng vài trăm triệu đồng là bạn có thể kinh doanh bất động sản tạo lợi nhuận gấp đôi số vốn trong thời gian ngắn. Ví dụ, bạn có thể mua đất nền nhà phố với giá khoảng 20 triệu đồng/m2, sau đó chuyển nhượng lại với giá chênh lệch lớn trong thời gian ngắn.

Chọn mua bất động sản ở vùng ven thành phố

Bất động sản vùng ven sẽ có giá rẻ hơn, tuy nhiên nên chọn nơi mà tương lai sẽ phát triển chứ không phải là nơi đã hoặc sẽ không có tiềm năng phát triển. Vì lợi thế của những người ít tiền khi khai thác thị trường vùng ven xa trung tâm là không phải cạnh tranh với các đại gia bất động sản.

Nắm bắt thời cơ với các dự án nóng 

Nếu am hiểu và nắm bắt nhanh thông tin về thị trường địa ốc, về các dự án cũng như có kiến thức tốt về lĩnh vực bất động sản thì có thể chớp thời cơ đầu tư các dự án nóng. 

Với cách kinh doanh bất động sản này, bạn chỉ cần bỏ ra số vốn thấp khoảng 50 – 100 triệu đồng để đặt cọc rồi sang nhượng lại cho người khác với giá cao hơn. Mỗi lần như vậy bạn có thể kiếm lời từ vài chục đến cả trăm triệu đồng. Tuy nhiên, muốn kinh doanh bất động sản bằng cách này thành công bạn phải biết cách nhận diện dự án thực sự nóng, có sức ảnh hưởng trên thị trường, chọn những căn hộ có nhu cầu cao như: căn hộ diện tích nhỏ, căn góc, tầng, hướng căn hộ… những vị trí được nhiều người ưa chuộng nhất. 

Như vậy, các bạn vừa tìm hiểu kinh doanh bất động sản là gì cũng như những kinh nghiệm và cách buôn bán bất động sản đã được chứng minh tính hiệu quả trên thực tế. Hy vọng, nội dung bài viết của Nguyễn Khải Hoàn trên đây sẽ giúp các bạn lựa chọn và vận dụng thành công trong kinh doanh bất động sản sắp tới. Tuy nhiên, đã nói là kinh doanh là không thể hạn chế hết rủi ro, cho nên những điều tôi chia sẻ chỉ giúp các bạn giảm thiểu tối đa rủi ro thôi nhé. Đừng quên theo dõi những bài viết khác của mình nhé. Chúc các bạn thành công.